～初心者でもわかる収益不動産入門～
はじめに
収益不動産になぜ興味をお持ちになられたのでしょうか？
この激動の時代に先行きが見えない不安からでしょうか？
何かやりたい事があり、それを手に入れる為、実現するためにはお金が必要だからでしょうか？
そういう事であれば
収益不動産は他の投資商品に比べてかなりおすすめできる投資内容です。
なぜなら
この世の中には投資先として株や為替、ビットコインなど様々な商品がございます。
そして新たな投資先としていろいろな商品が開発されているにもかかわらず収益不動産という商品がなくならないのは何故でしょうか？
なくならない理由として、
人が生活をする上でご飯を食べる場所としての「住」寝る場所としての「住」仕事をする場所としての「住」があるからです。
更に別ページでもご紹介しておりますが、税金対策、特に相続税対策として素晴らしい商品だからです。
ですから目まぐるしく変わっていくこの激動の時代にあって今だに安定的に収益を上げていく事が出来る商品となっております。
ですが、投資である事には間違いありません。
投資である以上リスクはあります。
収益不動産を購入するのには、本体費用、仲介手数料、登記費用、売買契約書印紙代、ローンを組む場合は金銭消費貸借契約書印紙代、保証料、ローン事務手数料などの費用が掛かってきます。
上記の費用も考えた上での投資が必要です。
リスクが嫌だとおっしゃられる方は、ここでおやめになられたほうが良いと思います。
次に不動産業者として土地や建物などの不動産を購入されたいとおっしゃって頂ければ嬉しい限りではあります。
ですが、そんな不動産業者の中には、クライアント様が収益を上げるべく購入したにもかかわらず収益が上がらない物件を販売している業者もおられるます。
そういった商品を購入し、そのまま運営されるのはリスク以外の何物でもありません。
では、どういった物件が良い物件なのでしょうか？
ここでは、弊社で今管理している物件の実例を挙げさせて頂きメリット、デメリットについてご説明させて頂きます。
奈良県五條市の土地 車２台駐車できるスペースの三角地。そこに鉄骨の駐車場の屋根がついております。
ですが、2台目の車を入れてしまうと1台目の車はだせなくなります。
そして、その場所に行くまでの道は一方通行となっております。一度駐車場を出て何か忘れ物があった場合その場所まで戻ってくる簡単な道でも610ｍあります。
また、その駐車場に行くまでに高架があり高さ制限２ｍとなっております。
ワンボックスだとつっかえてしまいそうな高さです。
駅までの距離は700ｍ徒歩約9分です。
駅にもっと近い駐車場は多々あります。
前道は2.5ｍほどの宅地です。
土地価格は20万円+登記費用でした。
周りにいくつもある不動産屋さんが手が出せなかった物件です。
無料でもいらないと思われていた土地です。
如何でしょうか？
皆様ご購入されますでしょうか？
購入しても賃貸付けが出来ずに寝かしてしまうかもしれません。
結果、この物件は弊社にて賃借人様に月12,000円にて賃貸中です。
更に、この物件をオーナーチェンジ物件として売却致しました。売却価格は144万円です。
賃貸付けまでの期間約2ヶ月、賃貸付けから売却までの期間約4か月でした。
如何でしょうか？結果だけ見ればこの物件はかなり優秀な商品となりました。
上記の例を挙げさせて頂いたのには訳がございます。
見るべきポイントは、収益不動産を入手するタイミングでメリットとデメリットが同じ収益不動産でも入れ替わります。
①空地や空家を探してきて収益物件に変える。
メリット：収益不動産として一番安く物件を取得できる可能性があります。
デメリット：賃貸付けできない場合は、所有していることで固定資産税などの出費が発生しま す。
今回の出費は20万円の物件価格でしたが、200万円の時もあります。
今回のような結果をもたらす物件を探し出すのは難しいです。
②収益が上がっている物件を購入し、収益を得る。
メリット：購入した時から月々の収入が発生致します。
賃貸付け期間を待つ必要がないので賃借人様がずっと入っておられると仮定して 収入を読むことが出来ます。
また、不動産を担保に銀行からお金を借りられるケースがあります。
デメリット：収益物件でない空家や空地から購入している訳ではないので高く購入する事にな ります。
賃貸期間が満了もしくは賃貸から賃借人様が退去された後、賃貸物件として貸し 出すまでに期間が掛かる事があります。
賃借人様退去後リフォームが必要になる事があります。
更に、収益不動産は長期保有する事でメリットが出るケースがあります。
それは上記に挙げさせて頂きました相続税対策です。
別ページにてご紹介しておりますのでここでは割愛させて頂きます。
クライアント様とお話させて頂いた際に「収益が多ければ多いにほど良い」とおっしゃられる方がおられます。
確かにその通りで多いに越したことがございません。
ですが、100万円の収益不動産から1億円の収益は上がりません。
100万円の物件であれば100万円の1,000万円であれば1,000万円に見合った収益を得ることが出来ます。
ここで収益額を決めて頂く事でよりクライアント様のご要望にお応えできる物件のご紹介が可能となります。
大きな目的として収益不動産を購入されることは、収益を上げられる事に間違いはございません。
ですが、ここで言う目的というのは追加目的の事になります。
追加目的とは、例えば相続税対策や法人税対策としての収益不動産購入であれば、その目的に見合ったよりコアなご紹介が可能となります。
収益不動産といっても形は様々です。
クライアント様にライフプランに合った収益不動産をお選び頂く事でリスクヘッジが出来ます。
個別相談も行っておりますので買う買わないは別でご相談くださいませ。
クライアント様の状況にあった物件のご相談、一般的なご相談、コアなご相談などもお承らせて頂いております。
